鲁法案例【2023】317—324
【资料图】
近日，青岛中院举行新闻发布会，通报青岛法院物业服务纠纷审判和源头预防化解工作情况，发布了物业服务纠纷典型案例。
案例一
物业公司不当行为给业主造成损害的，应承担侵权责任
基本案情
张某系某小区2001户房屋业主。其楼下邻居1901户业主因房屋漏水，请求小区物业公司对张某的房屋停水。2020年6月，小区物业公司关闭了张某房屋的进水阀并锁住管道井门。张某发现停水，次日前往物业公司询问和协商，因协商不成，张某于第三日砸开管道井门和进水阀，以盆接水使用。同年8月，张某自行联系了检测机构，检测人员猜测系供热管道漏水，遂打开自来水阀正常使用，未再出现漏水情况。张某认为物业公司擅自关闭其房屋进水阀的停水行为给自己造成了损害，诉至法院，要求物业公司赔礼道歉、消除影响、恢复供水、赔偿损失。
裁判意见
法院经审理认为，关闭居民住户的自来水进水阀非物业公司的职权范围，物业公司称关闭进水阀系根据受损业主的申请且经过2001户业主的同意，证据不足，仅凭受损业主的申请和通话清单，即便物业公司之后以短信形式发了通知，均不足以证明张某同意关闭进水阀停止供水，故物业公司超越职责范围，其行为不合法。虽然物业公司在未查明1901户业主屋顶渗水原因的情况下，擅自决定关闭2001户的进水阀，存在过错，但毕竟事出有因，不具有主观恶意。时值夏日，正值用水频繁之时，物业公司擅自关闭自来水进水阀并对管道井上锁的行为给张某造成生活上的不便，由此而给其造成了损失，故物业公司关闭进水阀并对管道井上锁，造成张某家中自来水停供，构成侵权，由此而给张某造成损失，应予赔偿。张某于第三日自行砸开管道井门锁开启进水阀，进行间断使用，其行为虽不妥，但此举也避免了其损失的扩大。因此，法院酌定判令物业公司赔偿张某损失。
法官点评
物业服务涉及业主与物业服务公司两方，合同的权利义务是相互的。作为接受物业服务的业主，其负有按约交纳物业费的义务，但作为提供物业服务的一方，物业公司在有权收取物业费的同时，更应做到合法执业，文明执业，善意执业。在本案中，物业公司在未调查清楚房屋渗水原因的情况下，即根据某一业主的申请，擅自对其邻居的房屋采取断水措施，从而造成张某生活上的不便，其行为显属不当。在提供物业服务的过程中，物业公司无权擅自对小区业主采取停水、停电等妨碍业主居家生活的措施，如行为不当，则应向业主承担侵权责任。
案例二
前期物业服务合同对业主具有约束力
基本案情
甲房地产公司与A物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由该物业公司对涉案小区提供物业服务，合同期限自2010年6月1日起至2015年5月31日止，另约定合同规定的管理期满，合同继续顺延。李某系涉案小区的业主，其自2011年1月至2020年8月未向A物业公司交纳物业费。A物业公司催交未果后提起诉讼，要求李某支付拖欠的物业费。李某抗辩其并非《前期物业服务合同》的签订方，该合同对其不具有约束力，A物业公司无权依据该合同向其主张物业费。
裁判意见
法院经审理认为，甲房地产公司与A物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，其效力及于全体业主。李某作为涉案小区的业主，亦与该物业公司签订了《入住合同》，各方均应按约履行各自的义务。《前期物业服务合同》的合同期限自2010年6月1日起至2015年5月31日止，合同另约定，合同规定的服务期满，合同继续顺延。A物业公司实际为小区提供物业服务至2020年8月，该公司有权要求李某支付截至2020年8月的相关物业费，故判决支持A物业公司的诉讼请求。
法官点评
物业服务单位的服务具有公共性，其收取的物业费是用于整体物业设施维修保养、正常秩序维护所必要的费用。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。就本案而言，A物业公司为涉案小区提供了物业服务，李某作为接受了物业服务的业主，其负有按约支付物业费的义务。根据上述法律规定，A物业公司与建设单位（即甲房地产公司）签订的《前期物业服务合同》对业主具有法律约束力，该物业公司有权依据此合同约定的收费标准要求李某支付物业费。需要指出的是，物业服务单位在提供物业服务的过程中，应正视自身存在的服务瑕疵，积极采纳业主的合理化建议，努力提高自身的服务质量，实现高质量物业服务与业主按时交纳物业费的良性循环。安定、宜居、和谐的居住环境，需要物业服务单位与广大业主加强沟通，互谅互让，共同去维护，只有这样才能实现“双赢”。
案例三
房屋存在质量问题，业主不能据此免交物业费
基本案情
徐某购买某小区房屋，并与物业公司签订《前期物业服务合同》。徐某自2019年2月起一直未交物业费，物业公司起诉徐某要求其交纳物业费，并支付违约金。徐某以收房后发现房屋南侧有配电箱且存在房屋渗水问题，加之该房屋并未实际居住为由，主张不应交纳物业费。
裁判意见
法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案中，物业公司为包括徐某在内的小区业主提供了物业服务，徐某提交的证据不足以证明物业公司的服务存在根本性违约，故其应依约交纳物业费。由于徐某并未实际入住该房屋，物业费以六折计算。虽然徐某购房时开发商未告知其房屋南侧有配电箱，此情况不是物业公司造成，不应作为业主拒付物业费的理由。同时，物业公司作为该小区的物业服务单位，对业主反映的问题应当积极与相关责任人协商、沟通，并将相关结果反馈给业主，而本案中物业公司在服务过程中亦存在沟通不到位等不完善之处，这也是造成徐某拒交物业费的部分原因，故对物业公司主张的违约金法院不予支持。关于房屋渗水问题，根据徐某与物业公司签订的《前期物业服务合同》，房屋渗水及相关维修不属于物业公司的服务范围，徐某应向相关责任主体另行主张权利。
法官点评
物业服务是城区居民生活中必不可少的部分，现实中物业公司应加强与业主沟通，不断完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，积极主动交纳物业费，进而物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，降低物业服务质量，形成恶性循环，最终影响全体业主的根本利益。因此，在物业公司不存在根本性违约的情况下，业主应按约交纳物业费。需要指出的是，房屋存在的渗水等质量问题，不属于物业公司的服务范围，业主不能以此拒交物业费。
案例四
支付物业费的诉讼时效应自交纳最后一期物业费时起算
基本案情
王某系某写字楼一户房屋的业主，因未交2017年9月1日至2020年4月30日期间的物业费，物业公司于2020年8月将其诉至法院，要求其交纳物业费，并支付滞纳金。一审法院判决支持了物业公司的诉讼请求。
王某不服一审判决提起上诉，认为物业合同是以一个整体的合同来固定合同双方的权利义务，但随着时间的推移，权利义务会发生变化，每段时间的权利义务都是独立的，诉讼时效应分别计算，物业公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效。
裁判意见
法院经审理认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第4条规定，“未约定履行期限的合同，依照民法典第五百一十条、第五百一十一条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算”，据此，业主按期交纳物业费属于同一债务的分期履行。本案中，物业公司主张业主欠缴2017年9月1日至2020年4月30日期间的物业费，诉讼时效应从最后一期物业费履行期限届满之日起算。因此，对业主关于物业公司的起诉已过诉讼时效的抗辩，法院不予支持。
法官点评
诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利即丧失胜诉权的法律制度。2017年10月1日施行的民法总则将普通诉讼时效期间由二年变更为三年。对于分期履行债务的诉讼时效，我国法律规定应从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，业主欠付2017年9月1日至2020年4月30日期间的物业费，其欠费状态一直持续，故应从2020年4月30日始计算诉讼时效。物业公司于2021年1月提起诉讼，未超过三年的诉讼时效，故业主关于已过诉讼时效的抗辩不成立。
案例五
业主不能以其在小区内发生财产损失为由拒交物业费
基本案情
2017年8月，甲房地产公司与A物业公司签订《前期物业服务合同》，约定该物业公司为涉案小区提供物业服务，合同还就物业服务内容、费用、违约责任等进行了约定。于某系该小区的业主，其自2019年1月1日至2020年10月31日欠付物业费2535.2元，自2020年7月1日至2020年10月31日电梯费153.7元，共计2688.9元。案件二审中，于某称因物业公司管理失职导致其车辆在小区内被流浪狗划损，遂向物业公司主张赔偿其车辆维修费，并以此拒交物业费。
裁判意见
本案争议的焦点问题是:于某应否向A物业公司交纳其欠付的物业费。甲房地产公司与A物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对包括于某在内的全体业主均具有约束力。于某对欠费期间及欠费金额均无异议，A物业公司亦通过在住户门上张贴通知和寄送律师函的方式对其进行了物业费催缴，于某作为接受物业服务的业主，应履行按时足额交纳物业费的义务。于某主张A物业公司管理服务不到位，其提交的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的法律后果。于某上诉请求A物业公司支付其车辆修理费3600元，且称该车辆损失系由小区内的流浪狗所划，该请求与本案并非同一法律关系，不予处理。
法官点评
本案中，于某的车辆被流浪狗划坏，受到一定损失，此系侵权纠纷，与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系。此外，车辆损失系流浪狗的行为导致，该事件具有突发性和偶发性，仅以该事件不足以证明A物业公司未尽到管理义务，故于某应按照物业合同约定的标准交纳物业费。
案例六
房屋空置，业主有权减交物业费
基本案情
丁某自2019年7月购买并接收某小区一处房屋，一直未装修入住，亦未交纳物业费。物业公司诉请法院判令丁某向其交纳2019年7月1日至2021年6月30日期间的物业费，并支付违约金。丁某认可其未交纳物业费的事实，但抗辩房屋空置，物业费应予减免。法院经审理查明，丁某所购房屋现仍系毛坯房，其提交的房屋室内照片可以为证，物业公司亦认可该房屋未实际装修的事实。
裁判意见
物业公司已为涉案小区提供物业服务，丁某作为业主应按约交纳物业费，逾期则应承担相应的违约责任。丁某一直未交纳物业费构成违约，物业公司主张物业费的诉请，事实清楚，证据充分，法院予以支持。《山东省物业服务收费管理办法》第17条规定，“普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。”鉴于涉案房屋仍为毛坯房，丁某未装修入住这一事实，法院判令丁某按物业收费标准的60%向物业公司交纳物业费。
法官点评
本案中，丁某的房屋属于普通住宅，其购买并接收房屋后，未对该房进行装修，所谓“居住”更无从谈起，该房处于空置状态，让其全额交纳物业费显失公平。根据《山东省物业服务收费管理办法》第17条的规定，物业公司收取物业费最高不得超过60%。因此，丁某主张减交物业费的抗辩应予支持。本案纠纷属于典型的房屋空置情况。现实生活中，存在房屋长期未实际装修入住的情况，对于房屋是否空置，可根据水、电、气的使用情况进行综合认定。在实践中，就房屋空置物业费打折的问题，还应看物业服务合同对此有无约定，如无约定则可根据已查明的房屋空置情况，判令业主减交物业费。
案例七
同一小区的开放楼座享受的物业服务低于封闭楼座，可酌情减免物业费
基本案情
崔某系某房屋业主，其与甲物业公司签订的《前期物业服务协议》约定，物业服务等级为五星级，物业费为2.5元/月/㎡，合同还约定了物业服务的内容、滞纳金计算方式等。崔某的房屋所在楼座独立于小区封闭区域，处于开放状态，四周为商业街区道路；楼座部分单元门损坏，监控摄像头损坏；部分楼道内堆积杂物，贴有小广告。该楼座业主曾为封闭管理及安全问题多次投诉。因崔某自2016年10月1日至2021年8月31日期间未交纳物业费，甲物业公司提起诉讼。
裁判意见
涉案小区交付时，崔某的房屋所在楼座即为开放式管理，独立于小区其他部分，该楼座所涉及的公共区域极其有限，在绿地、设备设施、节庆活动方面，尤其是安全保障，所享有的服务与小区封闭区域的其他业主差距较大。最为业主诟病的是该楼座未按《前期物业服务协议》的约定进行封闭管理，致使业主的人身、财产安全得不到保障。甲物业公司为改善该楼座业主的居住环境和物业服务作出了努力，但受限于该楼座交付时的楼宇环境条件及配套设备设施条件，甲物业公司开展物业服务的空间、设施条件有限，导致该楼座业主未能享有与封闭区域的其他业主同等的服务。根据权利义务对等原则，并综合考虑该楼座的现状及物业公司投入的相应物业服务成本，该楼座物业费按照合同约定的70%收取为宜。
法官点评
物业服务单位提供的物业管理具有公共服务性质，关系到小区业主的切身利益，需要物业企业与业主共同努力，才能更好地实现物业管理服务的目的，创造和谐舒适的小区环境。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，故不宜认定甲物业公司在物业服务过程中存在重大瑕疵并构成根本违约，业主不能拒绝交纳物业费。鉴于涉案楼座独立于小区封闭区域，受限于环境及配套设备设施条件，甲物业公司提供的绿化、安保等服务标准低于其他楼座，业主未能享有与封闭区域的其他业主同等的服务，故应酌情降低物业费收取标准。
案例八
电梯起始层为负层车库的一楼住宅应交纳电梯费
基本案情
李某系一楼房屋业主，A物业公司起诉要求李某交纳自2019年1月至2021年12月期间的电梯费。李某抗辩称案涉房屋位于一楼，其未使用过电梯，故不应交纳电梯费。
裁判意见
法院经审理认为，《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第28条规定，业主大会成立前，电梯起始层为住宅的，免收电梯起始层住宅业主或物业使用人的电梯运行费；业主大会成立后，免收电梯运行费的范围由业主大会与物业服务企业协商确定。本案中，李某房屋虽处于一楼，但其房屋所在楼栋直通负一层地下车库，李某的房屋并非电梯的起始层，电梯起始层是负层车库，李某应按照物业服务合同约定交纳电梯费。
法官点评
《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第28条规定，电梯起始层为住宅的，免收电梯起始层住宅业主或物业使用人的电梯运行费，该规定系基于物业使用人无使用电梯的现实需要故不应承担电梯费的考量。本案中，虽然李某房屋处于一楼，但从楼栋建筑结构看，电梯起始层是负层车库，并非涉案房屋所在的一楼，其不符合《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第28条关于免收电梯费的条件，故李某应向A物业公司交纳相应电梯费。
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来源：山东高法、青岛中院
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